La construction irrégulière par un copropriétaire sur les parties communes peut donner lieu à une action en démolition devant le Tribunal judiciaire sur les fondements suivants :
L’atteinte au règlement de copropriété
Cadre légal
Le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance (L. 10 juillet 1965, art.8).
L’ouvrage irrégulièrement édifié par un copropriétaire sur les parties communes portera alors atteinte au règlement de copropriété.
Cette atteinte justifiera ainsi l’exercice d’une action en démolition.
Prescription de l’action
L’action en démolition fondée sur une atteinte au règlement de copropriété est prescrite par 5 ans (L. 10 juillet 1965, art. 42).
L’abus de jouissance
Cadre légal
Sauf droit exclusif de jouissance reconnu à certains d’entre eux, les copropriétaires bénéficient d’un droit de jouissance sur les parties communes (L. 10 juillet 1965, art.8).
Dès lors, sauf droit exclusif de jouissance reconnu au constructeur, la construction irrégulière constituera une atteinte aux droits de jouissance des autres copropriétaires.
Cette atteinte justifiera une action en démolition.
A ainsi été admise, la démolition :
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- d’une porte posée par un copropriétaire sur un palier qui interdisait l’accès à l’escalier desservant les greniers et les combles (Cass. civ. 3ème , 17 mai 1995, pourvoi n°93-14.872) ;
- de l’aménagement paysager d’un espace commun par la présence d’un système de toiture en partie fixe, de très nombreuses plantations, de certains végétaux dont la dimension ne permettait pas qu’ils puissent être déplacés sans intervention extérieure (Cass. civ. 3ème, 26 janvier 2017, 15-25.144).
Prescription de l’action
L’action en démolition d’un ouvrage portant atteinte au droit de jouissance des copropriétaires est prescrite par trente ans (Code civil, article 2227).
La démolition fondée sur la violation du droit de propriété
Cadre légal de l’action
Les copropriétaires possèdent un droit de propriété sur les parties communes (L. 10 juillet 1965, art.4).
La construction irrégulière constituera alors une atteinte aux droits de propriété des copropriétaires.
Le fondement du droit de propriété pourra par conséquent fonder une action en démolition, y compris contre un copropriétaire qui serait bénéficiaire d’un droit d’usage exclusif.
Il a ainsi été fait droit à l’action en démolition :
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- d’une construction édifiée sur une partie commune réservée à la jouissance exclusive d’un copropriétaire (Cass. civ. 3ème, 8octobre 2015, pourvoi n°14-16.690) ;
- d’une terrasse édifiée dans le prolongement d’une coursive sur laquelle le copropriétaire-constructeur disposait d’un droit de jouissance exclusive (Cass. civ. 3ème, 20 avril 2023, pourvoi n°21-16.733).
Prescription de l’action
L’action fondée sur la propriété est imprescriptible (Code civil, article 2227).
Il a ainsi été jugé que l’action en démolition n’était pas susceptible de prescription extinctive (Cass. civ. 3ème, 5 juin 2002, pourvoi n°00-16.077).
Cependant, l’action en démolition sera prescrite par trente ans si le copropriétaire s’approprie l’espace commun (Cass. civ. 3ème, 20 avril 2023, pourvoi n°21-16.733).