La loi impose un délai de dix jours pendant lequel l’acquéreur non-professionnel d’un immeuble à usage d’habitation peut réfléchir à son projet non encore signé (délai de réflexion) ou se désengager d’un contrat déjà signé (délai de rétractation).
Les actes engageant l’acquéreur doivent indiquer, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion.
Le délai de réflexion lors d’une vente immobilière
Le délai de réflexion concerne l’acquéreur non-professionnel qui envisage de signer directement une vente par acte authentique sans avoir, au préalable, signé un contrat préliminaire ou une promesse synallagmatique ou unilatérale de vente.
L’effet du délai de réflexion
Le projet d’acte authentique de vente devra être notifié à l’acquéreur non-professionnel par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.
Le projet d’acte authentique peut être remis directement à l’acquéreur non-professionnel sous certaines conditions prévues par décret.
Dans les dix jours qui suivront la notification ou la remise, l’acte de vente ne peut en aucun cas être signé. L’acquéreur non-professionnel n’effectuera aucun versement de quelque nature que ce soit pendant le délai de réflexion de dix jours.
Sanction du délai de réflexion
Le fait d’exiger ou de recevoir un versement pendant le délai de réflexion est puni de 30.000 euros d’amende.
L’acte authentique de vente signé pendant le délai de réflexion n’a aucune existence légale. L’acquéreur non-professionnel dispose d’un droit de repentir qui emporte l’inexistence légale de l’acte et son anéantissement (Cour d’appel, Bordeaux, 5e chambre civile, 24 juin 2015 – n°15/141, JurisData n° 2015-019506).
L’acte peut aussi être annulé à la demande de l’acquéreur (Cass. civ. 3ème, 12 Avril 2018, pourvoi n° 17-13.118).
Le droit de rétractation
Le délai de rétractation concerne l’acquéreur non-professionnel qui signe un contrat préliminaire, une promesse synallagmatique ou unilatérale de vente.
L’effet du délai de rétractation
L’acte (contrat préliminaire ou promesse de vente) signé par l’acquéreur devra lui être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes. Il peut être remis à l’acquéreur, sous certaines conditions prévues par décret, lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente
Pendant un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte, l’acquéreur pourra se rétracter.
La sanction du délai de rétractation
Est puni de 30.000 euros d’amende le fait d’exiger ou de recevoir un versement ou un engagement de versement de la part de l’acquéreur non-professionnel pendant le délai de rétractation.
Des dispositions contraires permettent cependant certains versements. Par exemple, l’intermédiaire professionnel disposant d’une garantie financière, s’il a reçu mandat pour prêter son concours à la vente, peut percevoir un versement de l’acquéreur pendant le cours du délai de rétractation.
Le non-respect du droit de rétractation entraîne la nullité de l’acte (CA Toulouse, chambre 1, section 1, 7 Juin 2004, JurisData n° 2004-245619).